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相続した空き家の売却は、多くの人にとって重要な決断です。まず、空き家の価値を正確に把握することが重要です。そのためには、不動産の専門家や不動産鑑定士に相談し、市場価値を評価してもらうことが必要です。また、売却に関する手続きや法的な手続きも慎重に行わなければなりません。相続税や登記手続きなど、専門知識が必要な部分もあります。
次に、売却の方法を検討します。一般的な方法には、不動産業者を通じて売却する方法や、オークションに出品する方法などがあります。どの方法が最適かは、空き家の状態や地域の不動産市況によって異なります。また、売却後の収益の使い道も考えておくことが重要です。売却資金の運用方法や相続税の支払いなど、財務面での計画も必要です。
さらに、空き家の状態によっては、売却前にリフォームや清掃を行うことが得策です。これによって、不動産の魅力を高め、売却価格をアップさせることが可能です。
空き家の売却は、慎重な準備と専門知識が必要な大きな決断です。プロフェッショナルの助言を受けながら、賢明な判断を行いましょう。
目次
売却を頼むと依頼方法を選択しなくてはいけない
不動産を売ってもらうためには、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の３つの方法を選んでお願いすることになります。その3つの依頼の方法によって「営業担当者の力の入れ方」も変わることもありますので、ご自分に合った媒介方法を選択しましょう。
- 専属専任媒介契約: 専属専任媒介契約は、売主が特定の不動産会社への売却を独占的かつ専任的に委託する契約です。売主は他の不動産会社による仲介を一切行わず、一つの会社にのみ売却を委託します。(こちらは、売主さんが売っても、委任している不動産会社さんで売ったことになります)
委託の契約期間は３か月以内 - 専任媒介契約: 専任媒介契約は、売主が特定の不動産会社に媒介物件の売却を委託する契約です。 売主は他の不動産会社による仲介が行われないことを条件とし、一つの会社に売却を専任的に委託します。
委託の契約期間は３か月以内 - 一般媒介契約: 一般媒介契約は、売主が複数の不動産会社に物件情報を提供し、それぞれの会社が販売活動を行います。最終的に売却が成立した場合、売却を仲介した特定の会社に対してのみ仲介手数料が支払われます。
契約期間の定めはありません
これらの契約形態は売主の希望や状況によって選択されます。 専属専任媒介契約は売主が一つの会社に専属委託するため、売却のプロセスをより集中して進めたい場合に選択されることがあります。 専任媒介契約は専属任よりも短期間会社に依頼したいが、一般媒介契約よりも情報を統一したい場合に選択されることがあります。
相性が合わないと想ったら他社へ乗り換えることも
不動産会社の社員には様々な人がいますが、付き合いたくないと感じる社員でしたら、契約期間が満了したら終了して他社に乗り換えても良いでしょう。不動産の取引はお互いの信頼が最も大切です。価格の設定・売り方の提案・値引き交渉などこちらも分からないことも多いので「安心・信頼」できないと思えば、契約を打ち切ることも検討しましょう。
- 営業スタイルの違い: 一部の社員は積極的な営業スタイルを持っており、しつこい営業アプローチや押し売り的な態度はご遠慮ください。これが嫌な場合もあります。
- 不実行な行為: 不動産取引は信頼性と取り組むことが重要ですが、中には不実行な行為をする従業員もいるかもしれません。例えば、情報の隠蔽やウソの表示、契約内容の不透明さなどが挙げられます。
- コミュニケーションの問題: 不動産の取引には多くのコミュニケーションが必要ですが、コミュニケーションが慎重な社員や対応の悪い社員がいるかもしれません。
- 態度や態度の悪さ: 社員の中には、お客様に対して礼儀正しくない態度をとったり、相応な態度を取る場合もあります。
- 緊張のプッシュ:顧客に対して無理な要求やプレッシャーをかける社員もいるかもしれません。これがストレスを感じる原因になります。
これらの特徴は、最も一般的なものであり、全ての不動産会社の社員がこれらの特徴を持っているわけではありません。 不動産取引を行う際には、信頼できる会社や信頼できる社員との取引を心がけることが重要です。
価格の決定権は売主さんです
不動産取引における価格の決め方について、以下の手順で説明します：
① 売却査定：不動産を売却する際には、専門の不動産会社や不動産鑑定士による売却査定が行われます。査定では、物件の条件、立地、周辺の市場価格などを考慮して、適正な価格が見積もられます。
注意:この際の売却査定価格は、不動産会社ごとでまちまちになります。高い査定額を出した会社が高く売れることではありませんので気を付けましょう。
②売り出し価格：売却査定の結果を基に、売主（物件を売る人）が物件を市場に出す際に設定する価格を売り出し価格と言います。この価格は広告や不動産ポータルサイトで公開されており、買い手を引き寄せるための価格です。
注意:最初高い価格で売り出し徐々に価格を下げる方がおりますが、市場に対して信用を失い逆になかなか売れない結果になることもありますから注意しましょう。
③ 買い手による価格交渉: 売り出されたに興味を持った買い手（を購入したい人）が現れた場合、買い手と売り主の間で価格交渉が行われることがあります。
注意:必ずと言って価格交渉が入りますね。価格交渉は、ほとんど不動産の担当者さんを通じで行われます。それを念頭に担当者と戦術を立てておきましょう。
これにより、売買契約が成立し、売主と買い手は取引を完了します。 取引価格は、買い手を提示した価格と売主の要求する物件価格との間で合意が形成された結果として確定します。
不動産取引における価格の状況の決定方は、市場の状況やの特性、売主と買い手の交渉によって変動します。 正しくない価格設定と価格交渉が成立することで、誰かが満足する取引が実現されると言えます。
空き家を買取してもらうには
空き家を買ってもらう際には、複数の方法がありますが、一般的な手段と価格の影響について解説します。
- 不動産仲介業者に相談する: 地域の不動産仲介業者に空き家の売却を相談する方法があります。 専門知識を持つ仲介業者が適切な価格を査定し、買い取り先を探すことができます。
- 不動産会社の買取サービスを利用する: 一部の不動産会社は、自社で空き家を買い取るサービスを提供しています。迅速な対応が期待できますが、その分価格が安くなることがあります。
- 地域の賃貸仲介業者に相談する: 地域の賃貸仲介業者も、空き家を買う場合があります。賃貸物件として活用することで収益を得るために、査定価格が高くなることがあります。
- 不動産オークションに出品する: 空き家を不動産オークションに出品することも選択肢です。競売の形式で買い手を見つけるため、価格は市場のニーズと供給によって決まります。
価格が安くなる理由として、以下の点が挙げられます。
ａ．建物の状態: 空き家は放置されているため、建物の老朽化や劣化が進行している可能性があります。 買う側は修繕やリノベーションに費用をかけることを考慮し、価格を下げることがあります。
b. 売り手の急務性: 売り主が一気に現金化したい場合、買い手に有利な条件で売却されることがあります。
c. 市場の需要と供給: 地域や時期によって空き家の需要と供給が変動します。 需要が低い地域や季節には価格が抑えられることがあります。
d. 売却手続きの負担:販売主が手続きや広告などの負担を軽減するために価格を下げることがあります。
最終的な価格は販売主と購入主の交渉によって決められます。 複数の方法を比較し、状況に合ったどちらの選択を行うことが重要です。
買い取ってもらうと安くなる
買い取り価格の計算
市場価格－購入の諸費用－販売のための修繕費用ー販売までの維持費ー販売にかかる経費－予定利益=仕入れ価格の目安と計算されます。
買取には、多くのメリットがあるわけですが、価格面では、やはり平均3割前後お安くなると考えて検討する必要があります。
- 市場価格:類似物件の売買価格地域の相場を参考にした評価額です。
- 購入の諸費用：不動産取引に伴う諸費用（例：登記費用、仲介手数料など）です。
- 販売のための修繕費用: 売却する前に必要な修繕や改装にかかる費用です。
- 販売までの維持費：売却までにかかる間、物件を維持するための費用（例：税金、保険、管理費など）です。
- 販売に経費: 物件の販売に関連する諸経費（例：広告費、不動産仲介手数料など）です。
- 予定利益:買い取った後の売却時に利益を得て設定される額です。
これらの要素を元に、不動産会社や購入者が買い取り価格を算出します。 ただし、市場の需要と供給、地域の状況、物件の状態などによって買い取り価格は変動することを覚えておく必要があります。
3. 大手・地元の不動産会社。頼むならどちらを選ぶべきか？
大手の不動産会社を選ぶと良い場合
- 範囲内での集客が必要な場合
- 都市部や人気の物件など、全国的なニーズを満たす場合には、大手の広告ネットワークや顧客リストが強みとなります。
- 海外バイヤーも視野に入れて売却を検討している場合。
- 高価格帯の物件の売却
- 高級マンション、邸宅、大規模な土地などは、富裕層の顧客リストを持つ大手が有利です。
- 安全性やブランド力を重視したい場合
- 初めての不動産売却で、不安が多い場合には、大手のブランドが提供する安心感と信頼性がメリットになります。
- 複雑な手続きが伴う物件（例えば法的な手続きがある物件など）でも、専門スタッフが対応させていただきます。
地元を選ぶと良い場合
- 地域特有の不動産を売却したい場合
- 地方の土地や農地など、地域のニーズや習慣をよく知る地元の不動産会社が強みを発揮します。
- 特にその地域の生活に詳しく買う手探り必要がある場合。
- 売却スピードを優先する場合
- 地域密着型の会社は、地元の顧客とのつながりが強く、すぐに購入希望者を見つけられる可能性が高いです。
- 早期売却が必要な状況（例えば相続物件の売却など）では、スピーディーな対応が期待できます。
- 親身で柔軟な対応を求める場合
- 地元の会社は、少人数で運営されていることが多く、個人の物件や販売主に丁寧に対応してくれることが多いです。
- 売るだけでなく、地域の知識や生活のアドバイスなども受けやすい。
ポイント
- 複数の会社を比較することをおすすめします。
大手と地元、それぞれに評価を依頼し、担当者の提案内容や対応力を比較することで、自分に最適なパートナーを見つけられます。 - 選択の基準は、目的や物件の特性次第です。
どちらを選ぶか、実績、サービス内容、そして担当者の認識を重視するのが成功の鍵です。
大手・中小と販売力の違いある?
一般住宅の売買に関しては、大手不動産会社と中小規模不動産会社の販売力の違いは大きくありません。その主な理由は、現代の不動産流通における情報ネットワークシステム（例：REINS）の普及によるものです。システムにより、売り物件の情報は業者間で共有され、中小規模の不動産会社でも大手と同じ物件情報を活用できるため、情報の格差が縮小されています。
また、インターネットの不動産ポータルサイトやSNS広告の普及も一因です。これらを利用することで、中小の不動産会社も全国規模で情報発信が可能となり、購入希望者に情報を効果的に物件をお届けしますそのため、広告面での比較も小さくなりつつあります。
大手は全国的なブランド力や広範なネットワーク、豊富な顧客リストを活用し、多くの買い手にアプローチできる強みがあります。に特化した知識や地元の顧客とのつながり、親身で柔軟な対応力が魅力です。
したがって、一般住宅の売買に関しては、物件の特性や販売主の目的に応じて、大手と中小型を選ぶことが大切です。
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